Три угла зрения на определение «справедливой цены» на объект коммерческой недвижимости.

Часто встречая взаимное непонимание покупателя и продавца коммерческой недвижимости в части ее оценки, хотелось бы проанализировать такие разногласия «со стороны», так сказать.

Часть 1. Цена с точки зрения Продавца.

То, что любой объект коммерческой недвижимости является именно бизнесом, то есть делом, занятием, приносящим доход и прибыль, думаю, ни у кого сомнений нет. Пусть это будет пансионат на море, офис в бизнес-центре, сам бизнес-центр, кафе, завод, просто земельный участок – эти объекты потому и называются коммерческими, что способны генерировать прибыль, доход, денежный поток, в данное время или в будущем.

Итак, идеальная, с точки зрения продавца, оценка его бизнеса производится по следующей, практически для всех одинаковой, формуле.

«за сколько купил»+ «сколько вложил»+ «сколько хочу заработать на продаже»

Что из себя представляют эти слагаемые:

«за сколько купил» - вроде ясно, и часто представляет из себя конкретную сумму, заплаченную предыдущему продавцу. Но не всегда. Иногда объект подарен, достался в наследство, приватизирован, забран за долги и т.д. В таком случае слагаемое «за сколько купил» плавно трансформируется в «сколько на него потратил», или, скорее всего, в «сколько он бы стоил, если бы я его купил»

Объекты, купленные на пике цен на недвижимость, разумеется, в кризис значительно потеряли в цене, и продавцу приходится еще более трансформировать первое слагаемое стоимости своего детища в «за сколько купил бы , если бы тогда, когда покупал, был бы кризис» - на по такому сценарию поступают далеко не все.

«сколько вложил» Разумеется, каждый продавец хочет вернуть свои расходы. Ремонт помещений, строительство зданий, прокладка сетей, компьютеризация, текущие платежи – список расходов на объект коммерческой недвижимости за период владения довольно велик. Даже если с ним ничего не делалось – расходы все равно есть, и данное слагаемое никогда не равно нулю.

Очень странно выглядит включение в разряд «сколько вложил» текущих расходов, а именно: поддержание в рабочем состоянии, коммунальные платежи, и – выплаты процентов по кредиту. Именно процентов, а не самого кредита. Но и такое бывает.

Слагаемое «сколько хочу заработать на продаже» - самое творческое, и очень сильно зависит от самого продавца, его аппетитов, амбиций, ожиданий. Часто и оно превращается «сколько заработал бы, если бы вложил ту же сумму в: депозит в банке, другой объект, дал кредит соседу и т.д.»

Как видно из вышеизложенного, итоговая, продажная цена продавца являет собой скорее желаемую цифру в условных единицах, которая, в силу объективных причин и здравого смысла, говоря математическим языком, «стремится», обычно сверху, к цене «как у других подобных объектов в этом регионе».

Последнее определение тоже вызывает ряд замечаний. Что значит «как у других подобных объектов в этом регионе»?

Объект недвижимости – он потому и называется недвижимостью, что имеет конкретные географические координаты, абсолютно уникальные и неповторимые.

Херсон, Агентство недвижимости, Домторг