г. Херсон, ул. 9 Января 32/30 офис 1
Оксана +38-050-925-45-49;



Дмитрий (коммерческая) +38-050-598-26-47




Если агент занят, перезвоните, пожалуйста, позже.
Поиск недвижимости
Каталог
- How to buy, sell, rent, or invest in, real estate, in Kherson region, Ukraine.
- Зарабатывать в сфере недвижимости можно, будучи не только риелтором или собственником.
- Немного юмора в работе риелтора.
- Отношение стоимости недвижимости к арендной ставке в Херсоне. 2
- Отношение стоимости недвижимости к арендной ставке в Херсоне. 1
- Убедительная просьба к Продавцам недвижимости!
- Приметы и суеверия в работе с недвижимостью
- Покупка недвижимости под аренду.
- цена продавца на объект коммерческой недвижимости
- "Умный дом" в Бизнес Центре
- Все статьи
цена продавца на объект коммерческой недвижимости
Три угла зрения на определение «справедливой цены» на объект коммерческой недвижимости.
Часто встречая взаимное непонимание покупателя и продавца коммерческой недвижимости в части ее оценки, хотелось бы проанализировать такие разногласия «со стороны», так сказать.
Часть 1. Цена с точки зрения Продавца.
То, что любой объект коммерческой недвижимости является именно бизнесом, то есть делом, занятием, приносящим доход и прибыль, думаю, ни у кого сомнений нет. Пусть это будет пансионат на море, офис в бизнес-центре, сам бизнес-центр, кафе, завод, просто земельный участок – эти объекты потому и называются коммерческими, что способны генерировать прибыль, доход, денежный поток, в данное время или в будущем.
Итак, идеальная, с точки зрения продавца, оценка его бизнеса производится по следующей, практически для всех одинаковой, формуле.
«за сколько купил»+ «сколько вложил»+ «сколько хочу заработать на продаже»
Что из себя представляют эти слагаемые:
«за сколько купил» - вроде ясно, и часто представляет из себя конкретную сумму, заплаченную предыдущему продавцу. Но не всегда. Иногда объект подарен, достался в наследство, приватизирован, забран за долги и т.д. В таком случае слагаемое «за сколько купил» плавно трансформируется в «сколько на него потратил», или, скорее всего, в «сколько он бы стоил, если бы я его купил»
Объекты, купленные на пике цен на недвижимость, разумеется, в кризис значительно потеряли в цене, и продавцу приходится еще более трансформировать первое слагаемое стоимости своего детища в «за сколько купил бы , если бы тогда, когда покупал, был бы кризис» - на по такому сценарию поступают далеко не все.
«сколько вложил» Разумеется, каждый продавец хочет вернуть свои расходы. Ремонт помещений, строительство зданий, прокладка сетей, компьютеризация, текущие платежи – список расходов на объект коммерческой недвижимости за период владения довольно велик. Даже если с ним ничего не делалось – расходы все равно есть, и данное слагаемое никогда не равно нулю.
Очень странно выглядит включение в разряд «сколько вложил» текущих расходов, а именно: поддержание в рабочем состоянии, коммунальные платежи, и – выплаты процентов по кредиту. Именно процентов, а не самого кредита. Но и такое бывает.
Слагаемое «сколько хочу заработать на продаже» - самое творческое, и очень сильно зависит от самого продавца, его аппетитов, амбиций, ожиданий. Часто и оно превращается «сколько заработал бы, если бы вложил ту же сумму в: депозит в банке, другой объект, дал кредит соседу и т.д.»
Как видно из вышеизложенного, итоговая, продажная цена продавца являет собой скорее желаемую цифру в условных единицах, которая, в силу объективных причин и здравого смысла, говоря математическим языком, «стремится», обычно сверху, к цене «как у других подобных объектов в этом регионе».
Последнее определение тоже вызывает ряд замечаний. Что значит «как у других подобных объектов в этом регионе»?
Объект недвижимости – он потому и называется недвижимостью, что имеет конкретные географические координаты, абсолютно уникальные и неповторимые.
Херсон, Агентство недвижимости, Домторг